Verhuurder houdt zelfstandige woningverhuur meer in eigen hand

mr. R.S.S. IJff 

Beperkte huurbescherming bij zelfstandige woonruimte door tijdelijke verhuur of volledige huurbescherming voor onbepaalde tijd met een minimum looptijd.

Verhuurders kunnen een contract met een huurder afsluiten voor onbepaalde tijd of tijdelijk. Het nadeel van onbepaalde tijd is dat de huurder op elk moment de overeenkomst kan opzeggen waarbij bijna altijd een opzegtermijn van een maand geldt. Hierdoor lopen verhuurders het risico dat al na enkele maanden de huur wordt beëindigd. Omdat dit voor (commerciële) verhuurders erg kostbaar is, is hier de minimum looptijd voor bedacht. Verhuurders kunnen contracten aangaan voor onbepaalde duur waarbij een minimum huurtermijn is bedongen. Let wel, de mogelijkheid blijft voor de huurder bestaan om ook deze kortdurende overeenkomst tussentijds opzeggen.

Een nadeel voor verhuurders van de tijdelijke huurovereenkomst was dat het risico bestond dat bij tijdelijke verhuur van een woning, de huurder zoveel huurbescherming genoot, dat de huurovereenkomst na die periode niet eindigde maar gewoon doorliep. Verhuurders kregen een huurder er, door de wettelijke gelimiteerde opzeggingsgronden, dan nog maar moeilijk uit.

Om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen, hebben verhuurders sinds 1 juli 2016 daarom meer mogelijkheden om een woning tijdelijk te verhuren waarbij hun meer zekerheid van de tijdelijke huurperiode wordt geboden. De huurder wordt nog steeds bijzonder goed beschermd maar de huurbescherming wordt op dit vlak wat beperkt.

In de wet is namelijk mogelijk gemaakt om zelfstandige huurwoning tijdelijk, voor de duur van maximaal twee jaar, te verhuren. De huurovereenkomst eindigt vanzelf na het verloop van de tijdelijke huurperiode. Verhuurders hoeven de overeenkomst dan weliswaar niet op te zeggen maar zij zijn wel verplicht om een of drie maanden voor de einddatum een kennisgeving aan de huurder te zenden. Indien dit niet gebeurt, loopt de huurovereenkomst alsnog voor onbepaalde tijd door en geniet de huurder vanaf dat moment ook weer van volledige huurbescherming.

Door deze nieuwe constructie is het voor verhuurders wellicht aantrekkelijk om steeds nieuwe huurovereenkomsten met een huurder aan te gaan voor de duur van maximaal twee jaar. Hierdoor blijft de huurbescherming van de betreffende huurder beperkt en houden de verhuurders de verhuur van hun woningen meer in eigen hand.

Wel heeft de huurder de mogelijkheid om de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Dit komt omdat tijdelijke huurders nog maar beperkt zijn beschermd. De huurovereenkomst eindigt immers na maximaal twee jaar.

Verhuurders vragen zich hierdoor af of dan nog steeds huurovereenkomsten kunnen worden aangegaan voor een minimum huurperiode. Volgens de wetgever wel. De nieuwe wetgeving heeft beoogd om de huurmarkt te bevorderen en dus niet om een huurovereenkomst met een minimum huurtermijn onmogelijk te maken. Nog steeds kan een huurovereenkomst met een minimum huurperiode worden gesloten maar dan wel onder de voorwaarde dat de huurder aanspraak kan maken op de volledige huurbescherming.

Dit betekent dat verhuurders, als zij de touwtjes meer in eigen hand willen hebben, een tijdelijke huurovereenkomst aan kunnen gaan waarbij de huurder een tussentijdse opzegmogelijkheid heeft of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimum huurperiode.

Een tijdelijke huurovereenkomst met een minimale huurperiode is in strijd met de wet. De tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder is namelijk in de wet opgenomen omdat de huurder bij een tijdelijke huurovereenkomst geen huurbescherming heeft en dus tijdig moet kunnen verhuizen naar een andere woonruimte. Die tussentijdse opzegmogelijkheid wordt de huurder dan ontnomen door het opnemen van een minimum looptijd, hetgeen dus niet de bedoeling is.

Voor vragen kunt u vrijblijvend met een van onze huurrechtspecialisten contact opnemen.