Ik krijg mijn borg niet terug van de verhuurder, wat nu?

Bij het sluiten van een huurovereenkomst vraagt de verhuurder vaak een borg van de huurder. Borg is bedoeld als waarborg voor de verhuurder, bijvoorbeeld als stok achter de deur dat de huurder verantwoordelijkheid neemt over het gehuurde. Over het algemeen is de hoogte van de borg gelijk aan één maand huur. In de praktijk ontstaan er vaak geschillen over de borg en dan met name over het wel of niet terugbetalen van de borg aan het einde van een huurovereenkomst. Regelmatig krijgen wij de vraag van een huurder of het klopt dat hij de borg aan het einde van de huurovereenkomst niet terugkrijgt en/of dat de borg aan het einde van de huurovereenkomst wordt verrekend met – volgens de verhuurder – ontstane schade.

Bewijslast; wie moet wat bewijzen?
Allereerst is het vragen van borg wettelijk toegestaan. Echter, mag de verhuurder de borg niet zomaar inhouden en/of verrekenen. Bij het einde van een huurovereenkomst, en dus bij vertrek van de huurder, inspecteert de verhuurder over het algemeen de gehuurde woonruimte. Een veelgehoorde opmerking is dan dat de verhuurder schade en/of andere gebreken aan het gehuurde heeft geconstateerd, welke schade de verhuurder vervolgens verrekend met de borg. Wanneer er daadwerkelijk schade en/of gebreken aan het gehuurde zijn ontstaan, kan de verhuurder dit de huurder aanrekenen en de schade bijvoorbeeld verrekenen met de door de huurder betaalde borg. Let wel, de bewijslast ligt bij de verhuurder. Dit betekent dat de verhuurder moet bewijzen dat er daadwerkelijk schade aan het gehuurde is ontstaan en dat deze schade er aan het begin van de huurovereenkomst nog niet was. Bovendien zal de verhuurder aan moeten tonen dat de huurder voor deze schade aansprakelijk is.

De aanvangstaat
De verhuurder kan dit in beginsel enkel bewijzen in situaties waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst een aanvangstaat is opgemaakt. Dit is een beschrijving van de staat van het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst.

Wel een aanvangstaat:
Is een aanvangstaat opgemaakt en wijkt de staat van het gehuurde af van de aanvangstaat, kan de verhuurder de huurder hiervoor aansprakelijk houden en kan de verhuurder deze schade verrekenen met de door u betaalde borg. Wat de verhuurder uiteindelijk inhoudt en/of verrekend, moet uiteraard wel in lijn zijn met de hoogte van de schade. Let wel, niet alle schade aan het einde van de huurovereenkomst komt per definitie voor rekening van de huurder. Bijvoorbeeld schade door slijtage of slecht onderhoud komt niet voor rekening van de huurder en mag dus niet met de borg worden verrekend.

Geen aanvangstaat:
Is er geen aanvangstaat tussen de verhuurder en huurder opgemaakt, dan wordt de huurder door de wet geholpen. In de wet is namelijk bepaald dat wanneer er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt, er bij het einde van de huur vanuit wordt gegaan dat de staat waarin het gehuurde dan verkeert ook de staat van aanvang was. Met andere woorden: er wordt verondersteld dat een huurder het gehuurde correct heeft opgeleverd, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst. Let wel, wanneer er geen aanvangstaat is opgemaakt, wil dat dus niet zeggen dat de huurder niet aansprakelijk is voor de ontstane schade. De verhuurder kan dit bijvoorbeeld alsnog bewijzen door middel van foto’s of een verklaringen. Het is alleen wel een gegeven dat het in dit soort situaties een stuk lastiger is voor de verhuurder om te bewijzen dat de schade niet al aanwezig was bij aanvang van de huur.

* Bovenstaande geldt niet voor huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 augustus 2003. Op deze huurovereenkomst is het oude huurrecht van toepassing waarin is bepaald dat een woning bij aanvang van de huurovereenkomst wordt vermoed in goede staat te zijn opgeleverd, zodat de woning bij het einde van de huurovereenkomst ook in goede staat dient te worden opgeleverd.

Zoals al opgemerkt aan het begin van dit artikel mag de verhuurder dus niet zonder meer uw borg inhouden en/of verrekenen. Wanneer uw verhuurder de door u betaalde borg ten onrechte inhoudt en/of verrekend, adviseren wij u de verhuurder aan te schrijven (bij voorkeur per e-mail en/of per aangetekende post) met het verzoek om de borg binnen een redelijke termijn, bijvoorbeeld veertien dagen, terug te betalen. Wordt ook naar aanleiding van deze brief de borg niet terugbetaald, kijken wij graag samen met u naar de vervolgstappen. Wij kunnen dan bijvoorbeeld de verhuurder namens u dagvaarden voor de rechter. Heeft u vragen hierover of wenst u juridisch advies en/of bijstand? Neemt u dan gerust contact op met een van onze advocaten.

Geschreven door: Judith van Berlo