Erfdienstbaarheid: een recht van overpad

Bij erfdienstbaarheid wordt de eigenaar van een perceel beperkt in zijn eigendomsrecht omdat dit of een deel hiervan is bezwaard ten behoeve van een ander. Omschrijvingen van specifieke erfdienstbaarheden zijn niet in de wet opgenomen. Omdat het recht van overpad regelmatig een punt van discussie is tussen buren, wordt dit voorbeeld als uitgangspunt genomen in deze bijdrage over het ontstaan van erfdienstbaarheid door verjaring.

Het recht van overpad houdt in dat de gebruiker recht heeft op het gebruik van het perceel dat aan een ander toebehoort. Niet alleen de huidige eigenaar van het betreffende perceel is hieraan gebonden; ook toekomstige eigenaren van de onroerende zaak waarop het recht van overpad betrekking heeft, hebben dit te dulden. Dit betekent dus dat een erfdienstbaarheid niet persoonsgebonden is maar aan de onroerende zaak hangt.

Vereisten

Erfdienstbaarheid kan alleen ontstaan door vestiging of door verjaring.[1] Op grond van artikel 5:72 van het burgerlijk wetboek, nader te noemen ‘BW’, kan een recht van overpad door verjaring ontstaan na tien jaar onafgebroken bezit te goeder trouw (artikel 3:99 lid 1 BW) of na twintig jaar bij bezit niet te goeder trouw (artikel 3:105 lid 1 jo 3:314 lid 2 jo 306 BW). Voor bezit te goeder trouw bij de gebruiker is noodzakelijk dat hij zich krachtens een recht van overpad bevoegd beschouwde én zich ook redelijkerwijs bevoegd mocht beschouwen om de situatie te laten voortduren.[2] Dit laatste is niet van toepassing indien de (vorige) eigenaren van het perceel dit altijd hebben ontkend en er nimmer een recht van overpad is gevestigd. Bezit te goeder trouw wordt in de rechtspraak dus zo uitgelegd dat er in die situatie sprake moet zijn van een reeds gevestigd verkregen recht van overpad waaraan eventueel gebreken kleven. Sinds 1 januari 1992 is het volgens de wet echter ook mogelijk om een recht van overpad te verkrijgen door bezit niet te goeder trouw. Dan geldt een verjaringstermijn van twintig jaar. Dit betekent dat pas vanaf 1 januari 2012 hier een beroep op kan worden gedaan.

Voor beide verjaringstermijnen is bezit vereist. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. Voor erfdienstbaarheid is volgens de Hoge Raad noodzakelijk dat er sprake is van ondubbelzinnig bezit. ‘Van ondubbelzinnig bezit is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn c.q. een erfdienstbaarheid te hebben (vgl. HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178). Aldus is verzekerd dat van verjaring pas sprake kan zijn ingeval de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert rechthebbende te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Laat hij dit na, dan kan hem uiteindelijk verjaring worden tegengeworpen’.[3] Hieruit is op te maken dat de gebruiker zich dus zodanig moet gedragen dat de eigenaar hieruit niet anders kan afleiden dan dat de gebruiker pretendeert rechthebbende te zijn van een recht van overpad.[4]

Het voorkomen van erfdienstbaarheid

• De gebruiksovereenkomst

Bezit is niet ondubbelzinnig indien sprake is van een gedogen toestand en ‘indien de machtsuitoefening met betrekking tot het goed evenzeer kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid, zoals die van een gebruiker krachtens persoonlijk recht’.[5] Met dit laatste wordt bedoeld dat er geen recht van overpad door verjaring ontstaat indien er een persoonlijk gebruiksrecht aan de gebruiker is toegekend, zoals bijvoorbeeld een overeenkomst van gebruik of huur. Door het sluiten van een overeenkomst inzake het gebruik van een pad op het perceel van de eigenaar heeft de gebruiker erkend dat hij geen eigenaar is. In de overeenkomst is immers expliciet opgenomen dat de gebruiker (eventueel tegen betaling) gebruik maakt van het perceel van de eigenaar. Met een dergelijke overeenkomst vervalt hierdoor de mogelijkheid voor de gebruiker om aanspraak te maken op een recht van overpad dat zou zijn ontstaan door verjaring. Een voorbehoudsbeding in de gebruiksovereenkomst betreffende de aanspraak van de gebruiker op een eventueel recht van overpad indien hier achteraf sprake van zou zijn, heeft mijns inziens – op basis van het voorgaande – dan ook geen rechtskracht. Door de gebruiksovereenkomst is de mogelijkheid voor de gebruiker om een beroep op verjaring te doen, komen te vervallen.

Indien de eigenaar – onder voorbehoud van al zijn eigendomsrechten – bereid is om de gebruiker de toegang tot (een deel van) zijn perceel te verschaffen, kan hij het ontstaan van erfdienstbaarheid door verjaring dus voorkomen door het aangaan van een gebruiksovereenkomst. De gebruiksovereenkomst kan bijvoorbeeld in de vorm van een huur- of bruikleenovereenkomst worden gegoten. Dit is onder meer afhankelijk van of de eigenaar voor het gebruik van zijn erf een tegenprestatie verlangd. Een tegenprestatie (betaling) is namelijk alleen voor de huurovereenkomst een vereiste en voor een bruikleenovereenkomst juist niet. Indien een jaarlijks symbolisch bedrag als tegenprestatie wordt overeengekomen om zo te voldoen aan de huurovereenkomst, dan zou ik de eigenaar adviseren om een en ander voor bepaalde tijd vast te leggen in een bruikleenovereenkomst. Reden hiervoor is dat bij een huurovereenkomst de huurders van huurbescherming genieten en bij een bruikleenovereenkomst niet. Op het moment dat de gebruiksovereenkomst van rechtswege eindigt of rechtsgeldig wordt beëindigd, neemt de verjaringstermijn weer aanvang.

• Stuiten

Indien de eigenaar geen gebruiksovereenkomst met de gebruikers aangaat, dient hij rekening te houden met de verjaringstermijn(en). De lopende verjaring kan worden beëindigd door stuiting. De eigenaar kan de verjaringstermijn stuiten door aan de gebruiker schriftelijk mede te delen dat hem de toegang wordt ontzegd of dat uitsluitend sprake is van een gedoogde situatie. Deze schriftelijke mededeling moet wel binnen zes maanden worden gevolgd door een daad van rechtsvervolging of het instellen van een eis op grond van artikel 3:317 lid 2 jo 316 BW. Dit laatste kan ook zonder voorafgaand een schriftelijke mededeling te doen. Ook wordt de verjaringstermijn volgens artikel 3:318 BW gestuit indien de gebruiker schriftelijk aan de eigenaar erkent dat er geen sprake is van erfdienstbaarheid maar van een gedogen situatie. De gebruiker erkent hierdoor het volledige eigendomsrecht van de eigenaar. Dit laatste breekt de verjaringstermijn wel af. Hierdoor vangt een nieuwe verjaringstermijn aan op de dag volgende op die van de stuiting.

Meer informatie?

Indien u meer informatie over dit onderwerp wenst, kunt u contact opnemen met ons kantoor!

mr. R.S.S. IJff 

[1] Artikel 5:72 BW

[2] ECLI:NL:HR:1996:ZC2060 (5.3)

[3] ECLI:NL:GHSHE:2011:BR5908 zie HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178

[4] ECLI:NL:RBOVE:2013:2677

[5] ECLI:NL:GHSHE:2011:BR5908 zie HR 15 januari 1993, NJ 1993, 178