Kanaaldijk-Noord 1, 5613 DH, Eindhoven
+31 (0) 40-2452555

Drie maanden huurachterstand of meer? Niet altijd volgt ontruiming!

Met regelmaat vinden er procedures plaats in verband met een huurachterstand. Wanneer huurders een huurachterstand hebben van drie maanden of meer starten veel verhuurders een procedure waarbij zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen. Tevens vragen zij de rechter vaak om de huurder te veroordelen om de huurachterstand alsnog te voldoen. In beginsel is een huurachterstand van drie maanden of meer voldoende voor de rechtbank om de vorderingen van de verhuurder toe te wijzen, maar toch gebeurt dat niet altijd. Hoe zit het en waarmee houdt een rechter bij dergelijke procedures rekening?

Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (bijvoorbeeld het niet betalen van huur) aan de wederpartij (bijvoorbeeld de verhuurder) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Deze ‘tenzij-bepaling’ is belangrijk: immers als de tekortkoming van bijzondere aard is of deze (te) gering is, kan er niet tot ontbinding worden overgegaan. Maar wanneer is hiervan nou sprake? En wie moet dan wat aanvoeren bij de rechtbank?

In ieder geval dient de huurder zich (voldoende gemotiveerd) op deze ‘tenzij-bepaling’ te beroepen. De wet geeft geen definitie van wanneer er sprake is van de ‘tenzij-bepaling’, maar in de rechtspraak wordt doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Heb je als huurder dus een huurachterstand van minder dan drie maanden en is de verhuurder toch een procedure gestart tot ontbinding en ontruiming, kun je als huurder daar aan vasthouden. Let op: het gaat daarbij om de huurachterstand op het moment van dagvaarden.

Echter, heb je als huurder een huurachterstand van drie maanden of meer, wil het ook niet zonder meer zeggen dat de huurovereenkomst door de rechter wordt ontbonden en dat je het gehuurde moet verlaten. Bij de beoordeling van de vordering(en) van de verhuurder dient de rechter namelijk altijd rekening te houden met alle omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. Bij de beoordeling dient tevens het (zwaarwegend) woonbelang van de huurder te worden betrokken. Met andere woorden: de rechter moet een belangenafweging maken tussen de belangen van de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en de belangen van de huurder om in de woning te kunnen blijven wonen.

Door het aanvoeren van bijzondere omstandigheden komt het wel eens voor dat de huurder – ondanks de huurachterstand van drie maanden of meer – de woning niet hoeft te verlaten. In de afgelopen maanden heb ik een aantal zaken behandeld waarbij ik de huurder in een dergelijke situatie bijstond en waarbij de rechtbank heeft geoordeeld dat – gelet op de bijzondere omstandigheden – de huurovereenkomst intact moet blijven.

In dergelijke procedures wil het dus zeker niet zeggen dat je als huurder niets meer kunt inbrengen tegen de vordering van de verhuurder. Natuurlijk is het beter om een procedure te voorkomen, want je moet je als huurder wel realiseren dat áls de huurovereenkomst intact blijft, je doorgaans wel wordt veroordeeld tot het betalen van de huurachterstand welke achterstand vrijwel altijd wordt vermeerderd met de wettelijke rente en incassokosten. Het kost dus altijd geld. Bovendien is het geen gegeven dat áls er al bijzondere omstandigheden zijn, deze ook daadwerkelijk leiden tot afwijzing van de vordering(en) van de verhuurder. Er zijn diverse gevallen bekend waarbij de rechter uiteindelijk toch de huurovereenkomst heeft ontbonden en de huurder het gehuurde heeft moeten verlaten. Realiseer je als huurder dus wel dat je altijd een risico loopt bij een huurachterstand van drie maanden of meer.

Heb je een huurachterstand en is deze te wijten aan bijzondere omstandigheden? Ga dan altijd het gesprek aan met de verhuurder. Mocht je er samen niet uitkomen en/of mocht de verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn gestart, neem dan gerust contact op. Wij kijken graag samen met u naar de mogelijkheden!

Related Posts