Woonoppervlakte verkeerd berekend? Makelaar aansprakelijk.
In een zaak waar de Hoge Raad op 13 juli 2018 uitspraak deed, ging het om een verkoop ten aanzien waarvan de betrokken NVM-makelaar de door NVM voorgeschreven meetinstructie had moeten toepassen. De meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers.
Door het verkeerd toepassen, gingen de kopers uit van een verkeerd woonoppervlakte en spraken hierop de makelaar van de verkoper aan. Uiteindelijk is deze zaak voorgelegd aan de Hoge Raad. De Hoge Raad diende in dit kader de volgende vraag te beantwoorden: “is de NVM-(verkoop)makelaar aansprakelijk jegens koper voor vermelding van woonoppervlakte in de verkoopbrochure die niet gemeten is volgens de voor NVM-makelaars verplichte meetinstructie?”
De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend. Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen.
De Hoge Raad merkt daarbij nadrukkelijk op dat de meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen bepaalt dat de kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. In beginsel mogen de kopers ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dat de vermelde oppervlakte dus overeenkomt met het netto woonoppervlakte van de woning. Let wel, dit kan in bepaalde situaties anders zijn, afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden. De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat de enkele vermelding in de verkoopbrochure ‘dat aan de oppervlaktes geen rechten kunnen worden ontleend’ in dit verband onvoldoende is om aansprakelijkheid te voorkomen. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar, aan het verplichte karakter van die meetinstructie mag ontlenen.
In deze specifieke zaak heeft de Hoge Raad, gelet op het bovenstaande, geoordeeld dat de makelaar op grond van een onrechtmatige daad aansprakelijk is, omdat in een van haar afkomstige, voor aspirant-kopers bestemde, verkoopbrochure informatie stond omtrent de woonoppervlakte van de woning die bij de aspirant-kopers een onjuiste voorstelling van zaken heeft gewekt.
Voor de uitspraak klik hier.
Heeft u vragen over bovenstaande en/of juridisch advies nodig? Neem dan gerust contact op met ons kantoor.
