Sociale huurwoning en ontbinding

Het hoogste rechtscollege van Nederland, de Hoge Raad, heeft op verzoek van een lagere rechter uitleg gegeven over ontbinding van de huurovereenkomst in een geval van sociale huur.

Wat is het geval?

Eigen Haard, een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet, heeft een zogenoemde sociale huurwoning verhuurd aan een huurder.

In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is bepaald dat het de huurder verboden is het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. 

De huurder heeft, zonder toestemming van Eigen Haard, de woning in gebruik gegeven aan een gezin. Hij heeft daarmee in strijd gehandeld de algemene voorwaarden sociale woonruimte.

In dit kort geding vordert Eigen Haard, ontruiming van de woning op de grond dat de huurder zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.

De huurder voert hiertegen verweer, met name op de grond dat de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Huurder is het gehuurde steeds als hoofdverblijf blijven bewonen, maar heeft gedurende iets meer dan een half jaar tevens in het gehuurde kosteloos onderdak verleend aan een gezin met een jong kind dat anders op straat kwam te staan. Huurder had aanvankelijk de bedoeling het gezin voor een korte periode onderdak te bieden, om welke reden van ‘woonfraude’ geen sprake is, maar hij is wel tekortgeschoten in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen omdat hij voor die tijdelijke inwoning geen toestemming had gevraagd of verkregen van de verhuurder.

Visie Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat het aan de feitenrechter is voorbehouden om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte bestaat geen behoefte aan bijzondere regels. Er kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden.

Of Eigen Haard al dan niet terecht de ontruiming heeft aangezegd, laat de Hoge Raad in het midden. De feitenrechter moet dan beoordelen aan de hand van de door Hoge Raad verstrekte aanwijzingen.

Wilt u de uitspraak nalezen? Klik dan hier.

Meer informatie over ontbinding en/of ontruiming bij huur? Vraag dan naar één van onze advocaten uit de sectie civiel.